Novo aumento de Selic e o impacto no financiamento habitacional

O Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou, nesta quarta-feira, aumento de 0,5 ponto percentual da Selic, para 13,75%, com o objetivo de reduzir o avanço da inflação. Foi a décima-segunda alta consecutiva da taxa básica de juros. Diretamente atrelado aos rumos da economia do país, o mercado imobiliário tende a ser, novamente, impactado por financiamentos mais restritivos e com juros maiores, que levam parte das pessoas a postergar a compra de uma casa ou de um apartamento e a optar pelo aluguel neste momento.  

O custo efetivo total (CET) do financiamento imobiliário aumenta 1 ponto percentual a cada 2,3 pontos percentuais de alta da Selic, considerando-se a busca de 80% de crédito para a compra de unidade de dois dormitórios com valor de R$ 250 mil, segundo cálculos da Fundação Getulio Vargas (FGV). Na prática, 4 milhões de famílias deixaram de ter renda qualificada para acessar o financiamento habitacional com os 11 pontos percentuais de aumento gradual da Selic de 2% para 13%. 

O cenário mais desafiador para a aquisição da casa própria — maior sonho de consumo de boa parte da população – não é exclusivo do Brasil. Nos Estados Unidos – maior economia do mundo – o mercado habitacional também tem sentido os efeitos, nas prestações, de juros mais elevados em decorrência dos aumentos anunciados pelo Federal Reserve (FED). 

Na semana passada, o FED anunciou incremento de 0,75 ponto percentual, na taxa básica de juros do país, para a faixa de 2,25% a 2,5%. Quando se soma o impacto de taxas maiores com preços de moradias em alta, fica claro que está muito mais difícil para o americano médio comprar um imóvel. 

A isso se acrescenta a queda de 0,9% do Produto Interno Bruto (PIB) dos Estados Unidos, no segundo semestre, após a retração de 1,6% de janeiro a março. Após a divulgação do PIB, o presidente americano, Joe Biden, disse não ver como surpresa a desaceleração da economia do país enquanto o FED age para tentar reduzir a inflação.

Nem a Europa escapou de ter de anunciar medidas mais restritivas para tentar conter a inflação. No último dia 21, o Banco Central Europeu (BCE) fez o primeiro aumento de juros, em 11 anos, na zona do euro. Ou seja: também no velho mundo, onde vários países, como Portugal, vivem momento de alta de preços dos imóveis residenciais, o anúncio de ajuste da taxa tende a afetar os financiamentos para a compra de moradias.

Um dos efeitos das subidas de juros dos Estados Unidos e da Europa é que essas regiões têm atraído parte dos recursos de investidores internacionais que estavam aportados em países emergentes, como o Brasil. O novo aumento anunciado pelo Copom torna o país interessante, de novo, para o capital de curto prazo, que busca retornos mais elevados. 

Caso os esforços para diminuir o ritmo inflacionário buscados pelo Banco Central surtam efeito, a pressão de custos de produção de moradias tende a cair, contribuindo para que as incorporadoras interrompam as altas de preços dos imóveis. Isso tende a estimular a liquidez das vendas de unidades habitacionais.  

Se alcançada, a desaceleração da inflação ajudará a tornar o cenário macroeconômico do país mais atraente, outra vez, também para o capital de investidores com perfil de longo prazo. 

Para o potencial comprador de um imóvel, a perspectiva de um ambiente previsível, quando vislumbrada, será favorável à tomada da decisão de adquirir uma unidade para moradia, considerando-se o endividamento de longo prazo que costuma ser atrelado à compra do bem mais caro da vida. Do lado de quem produz, a estabilidade facilita bastante a definição de investimentos em novos terrenos, projetos e obras.

Na prática, a elevação dos juros torna o cenário mais desafiador, no curto prazo, mas pode contribuir para que o setor imobiliário tenha um crescimento sustentável no médio e longo prazos. 

A experiência dos fundadores da UBlink de décadas de atuação no mercado imobiliário mostra que momentos do ciclo mais difíceis para a venda de imóveis beneficiam a busca por locação e vice-versa. Mas, para quem conta com o suporte de uma empresa criada por profissionais que já viveram todo o tipo de oscilações do mercado imobiliário, boas oportunidades podem ser encontradas mesmo em fases menos favoráveis à aquisição ou ao aluguel.

(*) Por Rogério Santos*, um dos fundadores da UBlink